Prawo do zastosowania 8% stawki podatku występuje wówczas, gdy usługa dotyczy obiektu budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym, przy założeniu, że usługa ta jest wykonywana w ramach czynności określonych w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. Przy czym zastosowanie tej stawki VAT nie jest uzależnione od tego, na czyją rzecz czynności te będą wykonywane: czy na rzecz osób prywatnych, czy na rzecz firm.

Co wynika z przepisów?

Stawkę VAT w wysokości 8% stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych bądź ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Wynika to z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. Przez budownictwo to rozumie się:

• obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz
• lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Przy czym do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:

• budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,
• lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W przypadku budynków (lokali) o powierzchni przekraczającej wskazane limity, 8% stawkę VAT stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania, odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej się do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Tak więc dla zastosowania 8% stawki VAT istotne znaczenie mają dwa elementy, a mianowicie:

• zakres wykonanych robót, tj. muszą one dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy domów (mieszkań) lub ich dostawy, oraz
• klasyfikacja obiektów, w których te roboty zostały wykonane, tj. budynki lub ich części muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Niespełnienie jednego z tych warunków oznacza brak możliwości skorzystania z 8% stawki VAT.

Ustalenie powierzchni użytkowej

Przepisy określające zasady stosowania 8% stawki VAT nie wskazują, na podstawie jakich dokumentów podatnik ma udowodnić określenie sposobu ustalenia „powierzchni użytkowej” mieszkania czy domu jednorodzinnego. Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 11 lutego 2016 r., nr ILPP2/4512-1-837/15-4/SJ, wyjaśnił, że to na podatniku ciąży odpowiedzialność w zakresie udowodnienia wystąpienia okoliczności uzasadniających zastosowanie 8% stawki VAT. Zdaniem organu ustawodawca oczekuje, aby to podatnik wykazał, iż świadczone przez niego usługi są związane z budownictwem mieszkaniowym oraz że powierzchnie użytkowe są odpowiednie. Ma to wynikać z materiału dowodowego, jakim dysponuje podatnik. Przepisy o VAT nie określają rodzaju i formy dokumentów, jednakże podatnik powinien posiadać w swojej dokumentacji dowody wiarygodne, które formalnie i w sposób niebudzący wątpliwości potwierdzać będą powierzchnię użytkową, np. kserokopia dokumentacji budowlanej, na podstawie której taką powierzchnię można obliczyć, akt notarialny, w którym wymieniona byłaby powierzchnia mieszkania lub domu, przydział ze spółdzielni z wymienionymi powierzchniami poszczególnych pomieszczeń mieszkalnych itp. Ponadto organ uznał, że fakt posiadania przez podatnika oświadczeń klientów stanowiących, iż zakup usługi będzie przeznaczony na rzecz budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, jak również protokołów odbioru robót – nie jest wystarczający do zastosowania 8% stawki VAT.

Jednak warto wskazać na prawomocny wyrok WSA w Gdańsku z dnia 5 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 52/14. Sąd bowiem podkreślił, że w zakresie dokumentowania powierzchni użytkowej domów oraz mieszkań objętych społecznym programem mieszkaniowym, przepisy o VAT nie nakładają na świadczącego usługę budowlaną obowiązku uzyskania od nabywcy jakiegokolwiek oświadczenia potwierdzającego, że czynności te związane są z obiektami objętymi społecznym programem mieszkaniowym. Posiadanie prawidłowych oświadczeń nie jest, zdaniem Sądu, formalnym, a przede wszystkim materialnoprawnym warunkiem koniecznym do zastosowania 8% stawki VAT. Zaniechanie więc uzyskiwania takich oświadczeń nie będzie się automatycznie wiązało z koniecznością zastosowania podwyższonej stawki VAT na takie świadczenie.

Kompleksowa usługa budowlana

Kompleksowa usługa budowlana dotycząca całego budynku mieszkalnego sklasyfikowanego w PKOB 11, w którym znajduje się także część usługowa, opodatkowana jest także 8% stawką VAT. Tak też uznają organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 12 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.135.2017.1.RR, wyjaśnił, że preferencyjna stawka VAT ma zastosowanie do wskazanych w przepisach czynności dotyczących obiektów budownictwa mieszkaniowego. Decydujące znaczenie ma, co jest przedmiotem sprzedaży, czy podatnik dokonuje dostawy towarów, czy świadczy usługę oraz czy czynność wykonywana przez niego mieści się w zakresie czynności wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy o VAT. Zastosowanie prawidłowej stawki VAT, zdaniem organu, uzależnione jest także od postanowień umowy na wykonanie robót budowlanych. Jeżeli przedmiotem umowy będą roboty budowlane w budynkach mieszkalnych (PKOB 11) jako całości – to należna będzie 8% stawka VAT. Jeśli jednak w umowie zostanie wskazane, że roboty budowlane dotyczyć będą poszczególnych części budynku, tj. powierzchni mieszkalnych i odrębnie powierzchni niemieszkalnych, wówczas w odniesieniu do usług wykonywanych w części mieszkalnej zastosowanie znajdzie 8% stawka VAT, natomiast do usług wykonywanych w części niemieszkalnej – 23% stawka VAT.

Trzeba wskazać, że 8% stawka VAT ma zastosowanie również do prac wykonywanych w częściach wspólnych znajdujących się w budownictwie mieszkaniowym, np. na klatkach schodowych. Zatem jeżeli dane czynności są wykonywane wewnątrz budynku (a nie poza bryłą tego budynku) oraz w częściach wspólnych dla całego budynku, to będą one podlegały opodatkowaniu 8% stawką VAT.

Przy czym ustawodawca nie przewidział zastosowania 8% stawki VAT dla robót budowlanych wykonywanych poza budynkami, w tym również dotyczących elementów infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu. W sprawie tej wypowiedziało się Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację nr 7106, udzieloną w dniu 16 listopada 2016 r., nr PT10.054.6.2016.WLI.531E. Resort uznał, iż wszystko, co znajduje się poza budynkiem, jest infrastrukturą towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu i pomimo związku z budownictwem mieszkaniowym, roboty dotyczące budynku i infrastruktury (bez względu na to, jakiego rodzaju są to urządzenia) powinny być opodatkowane właściwymi dla danej czynności stawkami podatku VAT.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2017 r. poz. 1221)